Análisis del problema de la Ley de Vivienda

Sofía Torres y Laura Ruiz analizan el contenido conocido por el momento de la nueva Ley de Vivienda, a través del testimonio de expertos como son el portavoz del Sindicato de Inquilinas de Madrid, Fernando Bardera, y el abogado y consultor especializado en derecho inmobiliario, Ernesto Cebrián. El impacto del bono joven, los precios desorbitados de los alquileres y la problemática sobre los grandes y pequeños propietarios son algunas de las cuestiones que se tratan en el podcast.

La regulación de los precios del alquiler no tiene por qué colisionar con el derecho a la propiedad privada. De hecho, es potestad del Gobierno intervenir en el mercado cuando se producen desajustes, como ya ocurrió en varias ocasiones en el último siglo. La última de ellas, en 1985, para bloquear los precios del alquiler.

El pasado miércoles, la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, afirmaba que el Gobierno estima en 150.000 pisos la afectación de la regulación del precio del alquiler con la nueva Ley de Vivienda, al ser los que están en manos de grandes propietarios constituidos como personas jurídicas.

Según los anuncios del Ejecutivo, el conocido como bono joven de vivienda, que tendrá una duración de dos años, estará dotado con 250 euros mensuales e irá dirigido a los jóvenes de entre 18 y 35 años con rentas de trabajo e ingresos anuales inferiores a 23.725 euros. El bono joven costaría 200 millones a las arcas públicas y beneficiaría a uno de cada diez jóvenes, es decir, unas 40.000 personas. La otra medida que podría formar parte del texto legal, a propuesta de Unidas Podemos, es la cláusula que impediría la venta de pisos de titularidad pública a empresas privadas, como ocurrió en 2013 en la Comunidad de Madrid, cuando el Ejecutivo regional vendió casi 3.000 viviendas del antiguo Ivima al fondo de inversión Goldman Sachs-Azora.

La gentrificación en ciertos territorios, los precios inasumibles del alquiler, aún con un sueldo, la competitividad, son causas que, según quién las mire, llaman a regular el mercado… o a no tocarlo en absoluto.

El abogado y consultor en Seguros, especializado en derecho de infraestructuras, Ernesto Cebrián, reconoce que el problema de la vivienda se encuentra en el lado de la oferta, cosa que no es nueva. El motivo principal, señala es el miedo entre los llamados "pequeños propietarios".

Para Cebrián, experto en derecho inmobiliario, la nueva ley de vivienda podría suponer un problema a futuro porque se prevé que los grandes propietarios paralicen sus proyectos de build to rent, construir para alquilar. El miedo entre los pequeños propietarios a la morosidad se ha convertido en el caldo de cultivo de un sistema de selección de inquilinos más restrictivo con el que, según Cebrián, en la práctica, son los funcionarios los más favorecidos en el acceso a la vivienda. Los autónomos, los jóvenes o aquellos que no cuentan con una estabilidad laboral pierden acceso a la vivienda. Para Cebrián, no está claro qué quiere decir el Gobierno con "zonas tensionadas".

Respecto al bono joven, Cebrián lo ve absurdo puesto que ve prioritario acabar con el paro juvenil y, además, supondrá dificultades presupuestarias y de gestión a las Comunidades Autónomas.

El abogado califica de declaración política la nueva ley de vivienda y lamenta que el borrador, aún desconocido, no está precedido de "un estudio del mercado inmobiliario serio".

El portavoz del Sindicato de Inquilinas de Madrid, Fernando Bardera, expresa que la regulación de precios del alquiler es la única manera de lograr hacer efectivo el derecho a la vivienda. Para Bardera, no está claro qué quiere decir el Gobierno con "pequeños propietarios", puesto que desde el Sindicato que los grandes propietarios deberían ser aquellos que poseen 5 viviendas o más, y no 10. Esto se debe a que el arrendamiento de inmuebles "no es una actividad productiva como tal", sino más bien "extractiva" y que gracias al aumento artificial de los precios del alquiler de los últimos años continúa reportando enormes beneficios a los propietarios.

Bardera observa el problema de la vivienda como de carácter transversal y el bono joven como contraproducente, dado que podría provocar un encarecimiento todavía mayor de los alquileres y convertir la selección de inquilinos en un proceso aún más restrictivo. Los autónomos, los jóvenes o aquellos que no cuentan con una estabilidad laboral pierden, así, acceso a la vivienda.

Desde el Sindicato de Inquilinas se muestran partidarios de comprar viviendas vacías, que suponen el 8% de las viviendas. De esa forma, sostiene Bardera, el dinero público estaría mejor empleado. El parque público de vivienda, que en España es escaso y en algunos casos –como en Madrid– se han malvendido pisos de promoción pública a fondos buitres, es una herramienta ampliamente desarrollada en Europa para democratizar el acceso a la vivienda de personas de diverso nivel socioeconómico.

Los grandes tenedores de vivienda

Entre los grandes tenedores de carteras de viviendas en arrendamiento, llamados grandes propietarios, pero también socimis, fondos de inversión, servicers y, en mucha menor medida, empresas públicas, según datos del 2018, aportados por el diario Cinco Días, poseen unas 115.000 viviendas. En el ránking, la partida la gana Building Center de CaixaBank, seguida de Solvia de Sabadell, Haya Real Estate de Cerberus, Anticipa Real Estate de Blackstone, Testa de Santander-BBVA-Acciona y Merlín, Altamira de Apolo y Santander… Pero le siguen sociedades de Blackstone, Goldman Sachs, Sareb, APG, Axa, Azora y Al Breck…

Pese a que no existen cifras oficiales sobre cuántas viviendas en arrendamiento hay en España, y sólo se habla del total de hogares, estos grandes propietarios de viviendas son el centro de las miradas desde el punto de vista del aumento progresivo de los precios del alquiler, que a lo largo de varios años han favorecido que el mercado inmobiliario se haya tensionado en según qué comunidades.

Las Comunidades Autónomas donde más se alquila son Cataluña y Madrid, seguidas de Baleares, donde la gentrificación ha tomado cuerpo en los últimos años. Mientras en Madrid el metro cuadrado se acerca a los 12 euros, en Cataluña está a poco más de 9 euros y en Baleares, sobre los 8 euros. Otras Comunidades donde se arrendan más viviendas son Andalucía, Aragón y Cantabria… Pero la brecha de precios es amplísima si comparamos el precio del metro cuadrado en Madrid con el de Extremadura, donde se alquilan menos viviendas que en todo el territorio español y a un precio menor, de apenas 4 euros y medio. Son datos del Índice de alquiler de vivienda del Ministerio de Vivienda.

Radiografía del mercado de la vivienda

Según la “Radiografía del casero en España”, informe publicado por la revista digital centrada en el mercado inmobiliario, Huellas By Sareb, en el régimen de vivienda, casi el 96% de las viviendas pertenecen a particulares y empresas, mientras que casi un 4% son propiedad de grandes inversores. De los llamados pequeños propietarios, 3 de cada 5 consideran que un piso es la mejor inversión y que, además, es la mejor herencia que se puede legar a los hijos…

El 30% de los propietarios ponen en alquiler sus viviendas porque es más rentable que invertir en la banca; el 27%, porque les facilita el pago de sus hipotecas; un 16% de los propietarios lo hacen por motivos de necesidad económica y, el 16% restante, para obtener ingresos con los que mejorar una de sus viviendas. Pero, el mayor obstáculo para poner sus viviendas en alquiler son, en primer lugar, según el informe de Huellas by Sareb, la desconfianza hacia los inquilinos.

El régimen de propiedad en España se divide, en un 76% de viviendas en propiedad y un 22% en alquiler… Un 8% de los inmuebles son viviendas vacías; un 17% son segundas residencias; un 22% son alquileres de larga duración y un 33% son residencias habituales.

En la parte de los inquilinos, 5 de cada 10 conviven en familia; 2 de cada 10 son parejas; 1 de cada 10 son parejas de personas mayores… Y los 2 restantes conviven en grupo.